Aufs Kleingedruckte achten

Wohnrecht und Nießbrauch – was sind die Unterschiede?

Eine Immobilien-Rente besteht immer aus zwei Teilen: einer Geldleistung und einem Wohn- und Nutzungsrecht. Wichtig ist, dass Sie genau prüfen, welches Recht Sie haben und ob sich hinter vermeintlich guten Regelungen nicht auch noch Pflichten verstecken:

Beim gesetzlichen Nießbrauch nach § 1030 ff. BGB bleiben Sie sogenannter wirtschaftlicher Eigentümer. Das mag gut klingen, bedeutet aber, dass auch die Lasten bei Ihnen liegen. Sie tragen sämtliche Kosten für Instandhaltung und Werterhalt der Immobilie, obwohl Ihnen das Haus oder die Wohnung gar nicht mehr gehört. Zudem können aus einem Nießbrauch Haftungsansprüche gegen Sie oder Ihre Erben entstehen. Nämlich dann, wenn der neue Eigentümer Ihrer Immobilie der Meinung ist, Sie würden sich nicht ausreichend um diese kümmern.

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Der Vorteil des Nießbrauchs liegt im lebenslangen Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie. Das bedeutet, dass Sie auch nach einem Auszug finanziell von dem Haus oder der Wohnung profitieren. Wenn Sie beispielsweise eine Zeit lang im Ausland leben möchten oder in ein Seniorenheim umziehen, können Sie Ihre Immobilie vermieten und zusätzliche monatliche Einnahmen erhalten.

Beim gesetzlichen Wohnrecht nach § 1093 BGB ist es quasi andersherum: Die Instandhaltung obliegt dem neuen Eigentümer. Das gesetzliche Wohnrecht gilt ohne vertragliche Anpassung allerdings nicht lebenslang, auch das Vermietungsrecht muss zusätzlich individuell geregelt werden.

Der Tipp für Interessenten an der Immobilien-Rente lautet: lebenslanges Wohnrecht

Achten Sie vor einem Vertragsabschluss darauf, dass der Käufer das Beste aus Nießbrauch und Wohnrecht kombiniert.

Dies wird über ein sogenanntes lebenslanges Wohnrecht gewährt. Das bedeutet:

  • Die Instandhaltung wird vom Käufer übernommen
  • Das lebenslange Nutzungsrecht an der Immobilie verbleibt beim Immobilien-Rentner, auch im Falle eines vorzeitigen Auszugs – eine Vermietung ist also ebenso möglich
Wichtig für Ihren Vertrag: Instandhaltungsregelung
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Sie wissen es wahrscheinlich aus eigener Erfahrung: Die Instandhaltung kostet nicht nur Geld, sie ist auch anstrengend und wird im Alter von Jahr zu Jahr zu einer immer größeren Belastung.

Nach dem Motto „Eigentum verpflichtet“ obliegt die Instandhaltung bei einem guten, nachhaltigen Immobilien-Rentenvertrag dem neuen Eigentümer. Und er sollte diese Pflicht auch ernst nehmen. Erkundigen Sie sich beim Kaufinteressenten, wie er den Erhalt der Immobilie sicherstellen will.

Sinnvoll ist z. B. die Verpflichtung, Haus oder Wohnung im Frühjahr und im Herbst von einem Experten begutachten zu lassen. Dadurch werden mögliche Mängel und anstehende Reparaturen frühzeitig erkannt und entsprechende Maßnahmen zur Instandsetzung veranlasst. Größere Schäden können so gar nicht erst entstehen.

Vertragsabschluss nur mit zuverlässigen und vertrauenswürdigen Vertragspartnern

Bei einer Immobilien-Rente gehen Sie eine langfristige Partnerschaft mit dem Käufer ein, die über Jahre funktionieren muss. Schauen Sie sich diesen Partner daher ganz genau an und verpflichten Sie ihn, bis zum Lebensende auf einen Weiterverkauf zu verzichten. Sonst gehen Sie Risiken ein.

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Wie wird die Immobilien-Rente besteuert?

Bei der Immobilien-Rente ist nur der sogenannte Ertragsanteil steuerpflichtig. Er ist abhängig vom Lebensalter bei Abschluss des Vertrages. Bei 70-Jährigen beträgt der Ertragsanteil an den Rentenzahlungen 15 Prozent. Das heißt: 15 Prozent der Rentenzahlung sind steuerpflichtiges Einkommen. Der Ertragsanteil sinkt kontinuierlich mit steigendem Alter bei Vertragsabschluss, so liegt der Wert bei 85-jährigen Neukunden nur noch bei 5 Prozent. Ob wirklich eine Steuerlast entsteht, hängt davon ab, ob ein Freibetrag bereits ausgenutzt ist, was in der Regel nicht der Fall ist.

Überlegen Sie in diesem Zusammenhang auch, bei wem Ihre Immobilie besser aufgehoben ist: Der Verkauf an eine Einzelperson kann mit größeren Risiken verbunden sein als ein Vertrag mit einem institutionellen Unternehmen, das Erfahrung mitbringt und viele Immobilien in seinem Bestand hat und dadurch langfristig mit Ihnen Interesse am Werterhalt Ihrer Immobilie hat.

Wenn Sie für sich eine Immobilien-Rente in Betracht ziehen, sollten Sie vor Vertragsabschluss die folgenden Punkte überprüfen:
  • Sie wurden in einem persönlichen und unverbindlichen Beratungsgespräch umfassend informiert und konnten alle Ihre Fragen klären.
  • Ihnen liegt ein Wertgutachten von einem externen und unabhängigen Sachverständigen über Ihre Immobilie vor.
  • Ihr lebenslanges Wohnrecht und die Rentenzahlungen werden durch erstrangige Rechte im Grundbuch gesichert.
  • Um Unstimmigkeiten in Ihrer Familie zu vermeiden, haben Sie Ihre Erben in Ihre Entscheidung eingebunden.
  • Der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie instand zu halten.

Ergebnisse aus der Studie Altersfinanzierung der Deutsche Leibrenten AG

An der Befragung nahmen 453 Immobilieneigentümer ab 65 Jahren im Ruhestand teil.

Welche Rolle nimmt die eigene Immobilie in Ihrer finanziellen Planung ein?
Ich habe über die letzten Jahre/Jahrzehnte überwiegend in meine Immobilie investiert. Viel sparen konnte ich nicht. 66 %
Meine Immobilie ist nicht altersgerecht, sie müsste eigentlich umgebaut werden. 50 %
Wenn ich das Vermögen nutzen könnte, das in meiner Immobilie gebunden ist, würde das meine finanzielle Situation deutlich verbessern. 47 %
Welche Rolle spielen Betriebs- und Instandhaltungskosten?
Sich um die Instandhaltung der eigenen Immobilie zu kümmern, ist mit zunehmendem Alter sehr anstrengend. 70 %
Mein Haus/meine Wohnung ist schon älter, die Instandhaltung ist teuer. 51 %
Es fällt mir schwer, monatlich ausreichend Geld für die Instandhaltung zurückzulegen. 38 %

Quelle: Deutsche Leibrenten AG; Studie Altersfinanzierung 2020

Broschüre zum Thema

In dieser Broschüre informieren wir Sie über die Situation von Immobilieneigentümern im Ruhestand und erklären Ihnen verständlich das Modell der Immobilien-Rente.

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